公司清算

影响土地增值税清算的主要因素分析

　　“一直说土地增值税难征，没想到会有这么难。”国税总局官员在内部会议上如是说。

　　南京市国税局一名官员告诉记者：包括土地增值税在内的房地产税收漏洞很多很复杂，稽查困难。

　　“地产商交纳的土地增值税与其营业收入反差太大。”一位地方税务系统的官员称。

　　中央财经大学教授刘桓指出：“土地增值税每年清缴数字较难统计，大约全国规模在上千亿。当然如果严格征增值税收，翻好几倍也不一定。”

　　“土地增值税清算鉴证业务量少，大多数涉税中介机构拿不到。而土地增值税清算鉴证的难度，开发商对清算税款的要求，使得少数取得土地增值税清算鉴证协议的税务师事务所吃不了，一年审计六、七个房地产开发项目，而最终确连一个鉴证报告也出不了。”——深圳某税务师事务所所长的无奈选择

　　那么，土地增值税清算到底“难”在哪里?

　　一、 房企经济利益的驱使所然

　　房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算。开发商的心态很复杂，主流的心态是观望。希望新政策能有回旋的空间，使企业避免将较大部分利润上缴。

　　事实上，房地产企业规避土地增值税有很多办法，主要的办法有通过关联交易低价销售、签定虚假协议多开发票做高成本、拖延清算时间递延纳税等。做高成本和贷款利息是通常做法，因为计算土地增值超额部分是要扣除掉这些成本的。还有部分房地产企业利用种种手段钻 《土地增值税暂行条例》的空子，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。对此各省税务官员都发现了很多案例，已经成为普遍现象。

　　大多数企业并不采用税务筹划，而是直接多开发票。尤其是在自己拥有工程队的小公司当中，这种做法非常普遍，比如说花了2000万给开成2500万。大型房地产公司有好几十家上下游关联公司，装修、建筑安装等下属公司之间的关联交易和发票都可以被利用为提高成本的工具。

　　此外，土地增值税的清算会拉紧房地产公司的资金链，使一部分资金本来就捉襟见肘的小公司陷入倒闭的泥淖，目前一些小公司不得不卖地卖项目筹措现金应对即将到来的清算。

　　二、税务机关的征收原因

　　对房地产开发企业土地增值税的清算管理工作，实际工作中存在的问题较多，困难较大，土地增值税的征收确实有难度。这是因为房地产工程的周期比较长，涉及的面比较广，产品也比较复杂，因此客观上会比一般的税种征收要复杂一些。单就土地增值税来说，其税基并不小，应该是个大税，但是实际征收上来的比例却不高，变成了小税。由于税务部门很难计算房地产的真实成本，现在地方税务部门只能按照销售收入的1.5%-2.5%预缴土地增值税。

　　一是土地增值税清算的工作量实在太大，真的开展土地增值税清算工作，地税局的工作人员根本忙不过来，因为土地增值税清算涉及复杂的扣除项目，包括土地款、房地产开发成本、费用和转让房地产有关税金等。如果是滚动开发的企业的查账核算，还需要更大的人力物力，所以地税局马上开展这项工作比较难。加上现实中，不少开发企业财务制度不健全，成本核算不规范，使得税务部门在计算土地增值税有许多不便于操作的地方。

　　二是土地增值税计算方式较为复杂。清算工作涉及复杂的扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等等。再加上房地产项目的开发周期一般较长，投资活动比较复杂，如果是滚动开发的房地产企业，对其进行查账核算往往需要投入大量的人力、物力，基层税务部门要按通知要求做到“每项目必清算”确有难度。